Análisis de la cartera y del mercado inmobiliario en Colombia

En su nuevo informe Análisis de la cartera y del mercado inmobiliario en Colombia, el Departamento de Estabilidad Financiera del Banrep muestra una recuperación parcial de la demanda de vivienda nueva frente al bajo desempeño observado en 2023 y 2024, pero no una recuperación integral del mercado inmobiliario: la demanda de vivienda nueva mejora, pero la oferta sigue rezagada y las condiciones financieras son más estrictas. En 2025, el PIB de Colombia creció el 2,6%, mientras que el PIB de construcción cayó 2,8% anual. La debilidad se concentró en la construcción residencial y no residencial, que retrocedió el 7,5% anual tras ocho trimestres consecutivos de contracción, mientras las obras civiles crecieron en un 8,3%.

Por el lado de la demanda, las ventas de vivienda nueva crecieron 11,7% anual a marzo de 2026, recuperando niveles previos a la pandemia, con avances similares en VIS y No VIS. A nivel regional, el mayor dinamismo se observó en Medellín (+43,2%) y en los alrededores de Bogotá (+25,7%), mientras que Cali (+1,6%) mostró una recuperación más débil. La mejora también se apoya en una percepción menos negativa de los hogares, aunque la intención de compra de vivienda sigue en terreno desfavorable.

El entorno financiero sigue siendo el principal riesgo para consolidar la demanda. Las tasas hipotecarias mantienen una tendencia al alza desde finales de 2024, especialmente en No VIS, en línea con el aumento de los TES a 15 años. Aun así, los desembolsos de vivienda continuaron creciendo: a marzo de 2026, los desembolsos VIS aumentaron 5,4% real anual y representaron 42,3% del total, mientras los No VIS crecieron un 12,1% y representaron el 57,7%. Sin embargo, los desistimientos aumentaron un 15,4% frente a 2024, reflejando mayores dificultades de cierre financiero, especialmente en hogares de menores ingresos.

El mayor desbalance está en la oferta. Las iniciaciones de vivienda se encuentran en mínimos de los últimos 14 años, con una caída de 18,5% en VIS y de 1,0% en No VIS. Aunque los lanzamientos crecen, permanecen por debajo de niveles prepandemia. Esta menor disponibilidad, sumada a la caída de inventarios de vivienda nueva y usada, genera presiones al alza sobre precios. Además, los costos de construcción agregan presión: el componente de vivienda del Índice de Costos de la Construcción de Edificaciones (ICOCED) aumentó 6,2% anual, impulsado principalmente por mano de obra.

El informe también incorpora señales relevantes sobre la vivienda usada. Por el lado de la demanda, las ventas de este segmento han disminuido durante el último año, con un ajuste particularmente visible en Bogotá, lo que sugiere que parte de la recuperación de la vivienda nueva ha concentrado una mayor proporción de la demanda residencial. Sin embargo, esta caída en ventas no se explica por una mayor disponibilidad de inmuebles usados: por el contrario, la oferta de vivienda usada en venta o arriendo también se ha reducido tanto en las principales ciudades como a nivel nacional. En conjunto, esto apunta a un mercado residencial más estrecho, donde las presiones sobre precios no provienen únicamente de la vivienda nueva, sino también de menores inventarios en el mercado usado.

El riesgo de crédito agregado se mantiene controlado, pero con focos de vulnerabilidad. La cartera comercial de construcción llegó a COP 21,8 billones, equivalente al 5,7% de la cartera comercial, y la construcción residencial concentró COP 20,1 billones. Su mora fue de 6,5%, estable pero superior al promedio de cinco años, con mayor deterioro en constructoras medianas. En hogares, la cartera de vivienda ascendió a COP 126,5 billones, equivalente al 16,9% de la cartera total, con una mora del 6,1%, por debajo del promedio reciente. El mensaje central es que la recuperación del sector dependerá menos de la demanda actual y más de la capacidad de reactivar la oferta, contener costos, sostener cierres financieros y evitar que las tasas altas restrinjan el crédito hipotecario.